[참고] 강남 3구 중심 서울 집값 상승률 둔화, 공급 확대 등 시장안정 기반 강화에 총력

강남 3구 중심 서울 집값 상승률 둔화, 공급 확대 등 시장안정 기반 강화에 총력

1. 정부는 주택공급 · 규제 · 금융 등 다양한 정책을 통해 시장 안정에 총력을 기울이고 있습니다.

□ 정부는 국민 주거안정을 위해 ｢주택공급 확대방안(’25.9.7)｣, ｢주택 신속공급 방안(’26.8.13)｣ 등 민간과 공공을 망라하여 주택공급에 주력하는 한편,

ㅇ ｢주택시장 안정화 대책(’25.10.15)｣ 등 규제 · 금융 등 다양한 정책을 통해 공급 회복시까지 안정적인 시장 수요 관리와 수급 불균형에 따른 과열을 방지하는 등 다각적인 노력을 기울이고 있습니다.

□ 그 결과, 주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있습니다.

< 공급 지표 >

ㅇ (인허가) 주택 공급의 선행지표인 인허가는 최근 6개월간(3∼8월) 서울 실적이 3.6만호를 기록, 전년 동기(2.1만호) 대비 74% 증가하였으며 장기평균(’16∼’25년, 2.8만호)을 상회하고 있습니다.

ㅇ (착공) 최근 6개월 서울 착공은 1.7만호로 장기평균(3.1만호) 대비 적으나, 전년 동기(1.2만호) 대비 45% 증가하며 개선되고 있습니다.

최근 6개월(3∼8월) 서울 인허가 실적

최근 6개월(3∼8월) 서울 착공 실적

< 가격 등 시장 동향 지표 >

ㅇ (가격) 강남, 서초 매매가격이 10주 연속 하락하며 서울 동남권 중심으로 하락세*인 가운데, 서울 매매가격 상승률이 7월 이후 둔화되고 있습니다.

• 9월 아파트 매매가격 변동률(한국부동산원): 강남 △1.65%, 서초 △1.25%, 송파 △0.45%

ㅇ (거래 · 매물) 서울 아파트 매매거래량이 5월 이후 감소 중이며, 최근 매매매물은 약 7.4만건으로 올해 초(5.7만건) 대비 30% 증가하였습니다.

• 서울 아파트 매매거래량(천건): (‘26.5월) 8.9(6월) 7.7(7월) 6.6(8월) 4.6

• 토지거래허가구역 지정 등으로 투기수요가 억제되며 갭투자 거래가 감소하고 있습니다.

• 서울 아파트 갭투자 거래(9월말 기준): 37.9% (’25.10월) → 6.1% (‘26.8월)

ㅇ (심리) 주요 지역의 가격 하락 및 금리인상 등 요인으로 서울 주택매매시장 소비심리지수도 7월 이후 감소세를 보이고 있습니다.

• 서울 주택매매시장 소비심리지수(국토연구원): (‘26.7월) 139.9(8월) 132.5(9월) 130.8

서울 월간 매매가격 변동률(아파트)

서울 주택매매시장 소비심리지수

1. 중장기적으로는 주택시장 안정 기반이 강화될 것으로 전망됩니다.

□ 단기적으로는 입주물량 감소와 금리 인상 등과 같은 주택가격 상·하방 요인이 혼재되어 시장 상황을 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.

ㅇ (상방 요인) 과거 인허가 · 착공 부진에 따른 입주물량 감소, 국민소득 증가와 반도체 등 산업 호황에 따른 구매력 확대, 주택가격 상승 기대 심리 등이 수급 불균형을 야기하면서 상방 요인으로 작용하고 있습니다.

• 수도권 아파트 입주물량(만호): (‘23)20.4(‘24)17.3(‘25)13.0(’26e)10.5 ↔ (10년平)18.0

** 연도별 실질 GDP 성장률(한국은행): (’23) 1.5% (‘24) 2.2% (’25) 1.1% (‘26e) 3.3%

ㅇ (하방 요인) 다만, 최근 기준금리가 6월 2.5% → 8월 3.0% 인상되고, 단기적으로 집값에 영향이 큰 주택담보대출 금리가 과거 집값 하락기인 ’22년 수준에 근접 또는 상회하는 등 금융 여건이 변화하고 있습니다.

• 주택담보대출 금리: 고정형(‘22.9월) 4.86% (’22.10월) 4.82% → (’26.8월) 4.88% 변동형(‘22.12월) 5.37% (’23.1월) 5.37% → (’26.8월) 4.53%

• 또한, 주요국의 적자 재정에 따른 국채 발행 증가, 글로벌 기업의 자금조달을 위한 회사채 발행 증가 등이 시장금리에 영향을 줄 수 있습니다.

□ 중장기적으로는 공급 확대, 가구 증가율 둔화 등으로 시장 안정 기반이 더욱 강화될 것으로 전망됩니다.

ㅇ (공급 측면) 공공 · 민간 부문에서 인허가 · 착공이 증가하는 등 공급 대책의 성과가 점차 가시화됨에 따라, 3기 신도시 입주가 본격화되는 ’28년부터 수급 여건이 크게 개선될 것으로 보입니다.

• 3기 신도시 입주물량 ‘26년 1.3천호에서 ‘28년 1만호 이상으로 증가

ㅇ (수요 측면) 서울 가구 증가율 ’20년 2.20%에서 ’25년 0.83%로 크게 둔화하였으며 ’38년 이후부터는 하락 전환될 전망입니다. 또한, 5극 3특, 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격 추진됨에 따라 서울·수도권 주택수요가 지방으로 분산되는 효과도 있을 것으로 판단됩니다.

• 서울 가구 변동률(YoY): (‘20년) 2.20% (‘25년) 0.83% (’38년) 0.01% (‘39년) △0.04%

□ ’24년 주거실태조사에 따르면, 전체 가구의 평균 거주기간이 8.4년인 만큼, 주택시장 분석 및 전망시 중장기 수급 흐름에 대한 면밀한 분석이 필요하다고 판단됩니다.

1. 정부는 앞으로도 시장 상황을 면밀히 모니터링하는 한편, 공급 확대 등 안정 요인을 극대화하고 불안 요인은 최소화하는 등 시장 상황에 적기 대응하여 국민 주거안정이 실현될 수 있도록 총력을 기울이겠습니다.

□ 정부는 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어져 공급 대책의 효과를 국민들이 체감할 수 있도록 주요 사업장별로 공급 추진 상황을 밀착 점검하고, 인허가 지연 · 공사비 갈등 · 자금조달 등 사업을 가로막는 애로 요인을 관계기관과 함께 신속히 해소해 나가겠습니다.

ㅇ 아울러, 공급 대책의 제도적 기반 구축을 위해 입법과 하위법령 정비를 속도감있게 추진하는 한편, 현장의 추가 제도개선 과제도 지속 발굴하여 공급 속도를 가속화해 나갈 계획입니다.

□ 또한, 전월세 가격 상승에 따른 무주택 서민의 주거비 부담을 완화하기 위해 9.21일 발표한 ｢주거안정플랜｣에 따른 후속 조치도 속도감 있게 추진해 나가겠습니다.

참고 1

주택시장 하향안정 관련 지표

□ (매매가격) ‘26.6월말부터 강남권 매매가격 상승세가 둔화됨에 따라 서울 매매가격 상승폭도 ‘26.8월 말부터 전반적으로 축소 추세

아파트 매매가격 추이

서울 매매가격 변동률(아파트)

강남3구·용산구 매매가격 변동률(아파트)

□ (매매매물) 양도세 중과재개(5.10일) 후 서울 아파트 매매매물 증가 추세, 최근 가격 하락 중인 강남권을 중심으로 매매매물 증가세

아파트 매매매물 추이

서울 매매매물(아파트, 출처: 아실)

강남3·용산구 매매매물(아파트, 출처: 아실)

□ (매매거래) 금리상승에 따른 자금부담, 매도·매수 호가 차이 등으로 ‘26.5월부터 서울 아파트 매매거래량*은 전반적으로 감소세

• 서울 아파트 매매거래량: (’26.5월) 8.9천건 → (‘26.8월) 4.6천건 △48.7%

ㅇ 강남3구·용산구, 한강벨트7구 거래량은 ’26.7월부터 평년수준 하회

아파트 매매거래(강남3구+용산구)

아파트 매매거래(한강벨트7구)

아파트 매매거래(기타지역 14구)

□ (금리) 기준금리 및 국고채 금리 상승으로 주담대 금리*가 주택가격 하락기 금리 상회(고정형, 4.88%‘26.7월 ↔ 4.86%’22.8월), 기준금리 추가 상승 전망**

• 주담대 금리: ’26.1월4.26% → 3월4.32% → 5월4.44% → 7월4.76% → 8월4.88%

** 기준금리 인상(3.0%8.27), 금통위(‘26.8)는 추가인상 전망(’27.2월 기준금리 전망 평균 3.26%)

금리 추이 변동

□ (경매 매각가율) 주택가격이 급락했던 ’23년 이후 상승세를 보이던 서울 아파트 경매 매각가율*이 ‘26년 초부터 하락 추세로 전환

• ’26.1월 105.8% → 3월 98.6% → 5월 97.7% → 7월 95.9% → 9월 92.8%

서울 아파트 매각가율(=매각가/감정가)

□ (가구수) 수도권·서울 가구 증가세는 ‘20년대부터 둔화되는 양상으로 장래가구 추계상으로 가구 증가율은 지속 감소할 전망*

• 수도권 집중 추세를 완화하기 위해 2차 공공기관 지방이전(’26.9 추진방향·원칙 발표 → ‘26.4Q 중 이전계획 발표) 등도 본격적으로 속도감 있게 추진할 예정

가구수 변동 추이(전년대비 증가율, 일반가구)1)

가구수 변동 전망(전년대비 증가율, 일반가구)2)

출처: 1) 「인구주택총조사」(국가데이터처), 2) 「장래가구추계」(국가데이터처)

참고 2

전월세 매물 감소 분석

□ 전월세 매물은 ’24년초부터 감소 추세이며, 서울 · 수도권 토지거래허가구역에 한정된 이슈가 아닌 공급 부족에 따른 전국적 현상

ㅇ 최근 1년간 전월세 매물 추이를 살펴보면, 서울보다 지방 4대 광역시의 전월세 매물이 더 크게 감소

• 전년 동기간(10월 2주) 대비 전월세 매물 감소율: 서울 △12%, 지방 4대 광역시 △33%

서울 전월세 매물(아파트, 출처: 아실)

지방 4대 광역시 전월세 매물(아파트, 출처: 아실)

ㅇ 국지적으로는 대규모 단지 입주 등 지역별 공급 상황에 따라 매물 증가 시기도 발생하고 있으며, 입주물량 증가가 전월세 매물 증가에 일부 기여

• (예) 서울 은평구 약 2,400세대 규모 단지 10월 입주 예정, 은평구 주간 아파트 전세가격 변동률(%): (9월4주) 0.14(10월1주) 0.04(10월2주) 0.09

□ 전월세 매물 감소의 주원인은 ’25년부터 본격화되고 있는 입주물량의 급감이며, 특히 주택보급률이 100% 미만인 서울 · 경기 등 수도권의 전월세 수급 불안 원인으로 작용 중

• 수도권 아파트 입주(만호): (‘23)20.4(‘24)17.3(‘25)13.0(’26e)10.5 ↔ (10년平)18.0

** 주택 보급률(‘24년 기준, %): 서울 93.9, 경기 99.4 ↔ 전국 102.9